各位读者请注意，我并不是一个产权党，今天要给大家讲的这个房地产轶事，绝对是有历史可考的，至少在当时是广为流传的传说。
本文的主人公是民国时期江苏巡抚李纯。
说起李纯，如今大多数人都不知道他是谁，但说起冯国璋、段祺瑞、吴佩孚、曹锟、张作霖等人，大家就都不陌生了。其实李纯和这些大将一样出名，是北洋军阀混战中一个猛将级的人物。
李纯，字秀山，1867年生（百度百科说是1874年生，据我考证是错的），天津人。
据史料记载，他出生于天津水梯子街道东兴里。这条水梯子街道原本是海河支流东河的河畔，因为当时人们要到河里取水，便搭了木梯，因此得名水梯子街道。后来海河修直，东河就被填平了。今天这个地方应该在河北区狮子林街与津围路的交叉口。
李纯家境贫寒，父亲靠卖鱼为生。他被保送入袁世凯办的天津军校第二期。1895年毕业后，他从基层做起，一路干到江西巡抚、江苏督抚，与王占元、陈光远并称为“长江三督”。1920年，李纯被授陆军上将军衔，仕途十分顺遂。
在事业发展的同时，李纯也不忘赚钱。他不仅在江西投资钨矿，还在天津看准了做大房地产的机会。他投入资金，与儿时好友郭同轩合作成立东兴房地产公司，在南市东兴市场周边买下一大片空地，修建了4500多栋房屋，出售或出租，赚取了不少利润。
后来的东兴街（就在今天的保利都会西边）就是以他的公司命名的。除了南市，他在河北区三马路一带还修建了1400栋房屋，并在租界里买了不少房产用于出租。据说当时东兴公司每月的租金收入有几万块钱，与今天的上市公司相当。
李大财主除了买地建房之外，还做了一件今天看来不可思议的事情，他从北平搬来了一座宫殿。
李春祠
在北京西直门，有一座大宅院，是清朝庄王府。这里原是明朝大太监刘瑾的府邸。1914年，清朝灭亡，军阀兴起。李纯趁机以20万元买下它，将其拆除，一点一点运到天津。用了十年的时间，才建成了和北京庄王府一模一样的“李纯祠堂”。西直门原址修建成了现在的北京平安里。
“李纯祠”是仿照故宫布局，历时10年建成的建筑，占地面积25600平方米。李纯祠虽然采用了皇家宫殿的建筑材料和风格，但重建时，为了隐蔽，李纯祠将原宫殿建筑布局颠倒过来，做成了原貌的镜像。
当初李纯在这里建房，官府里的高官或许都听说过，据说连袁世凯都问过，也可能是迫于袁世凯的压力，李纯才称其为李家祠堂，不敢说是自己的住处。
解放后，李春祠年久失修，逐渐荒废。1958年修复。1960年落成后，改名为“南开人民文化宫”，郭沫若题写。1981年再次修葺，1982年被列为天津市文物保护单位。
参军、打仗、创业赚钱，这对于一个贫寒家子弟来说，足以称之为“传奇”。但更传奇的是，就在李纯晋升为中华民国陆军上将的同年1920年10月12日，他突然被发现死在床上，手握手枪，腹部中弹。
李纯之死，当时引起轩然大波，关于其死因，大致有三种说法。
一种说法是，李纯因派系斗争，在朝中逐渐失去权力，加之身体疾病，对世事产生厌恶而自杀。
民国时期，小报曾广泛流传这个故事的一个更加色情的版本，即李春与马卞的小妾有染，在两人亲热时被马卞发现，马卞一怒之下开枪杀死了李春。
还有一种版本更为离奇，说李纯的三姨太与一个新郎通奸，被李纯捉住，在抓奸过程中慌乱中，李纯跌倒在地，被奸夫一枪打死。这个版本当时还被改编成故事，在街头小报上连载。
不管哪种结局是真实的，李纯的一生已经足够传奇，生于贫寒，盛于战乱，死于幻想。尤其是他在房地产投资上的成功，区域炒作，租售并举，高周转率和长期回报，尤其是李纯祠堂等文旅项目的大胆玩法，都让今天的房地产从业者汗颜，让我们反思自己的策略半个小时。
说到军阀土豪，我们脑海里浮现的肯定是暴发户土豪的形象。不过，李纯如果是这样的话，也不可能从社会底层爬起来，成为军阀中的地方霸主。李纯从小读书不多，所以热衷于教育和慈善事业。李纯发财之后，不仅为当地贫苦人家捐了不少钱，还在今天的河北区捐建了三所“秀山小学”，并承担了全部办学费用。
当张伯苓先生乞讨创建南开大学时，李纯闻讯后，向南开大学捐款50万元。南开大学为纪念他的捐赠，将行政办公室和文商教学楼命名为“秀山堂”，并在校内铸铜像以纪念他。
秀山堂
李纯捐的50万元到底值多少钱呢？从其他捐款中我们也能大致了解。袁世凯夫人捐了10万元给南开大学，修建至今的“思渊堂”。直隶巡抚陆牧斋捐了10万元，修建南开大学牧斋图书馆。东北王张学良也给南开大学捐了20万元。国民政府每月拨出2万元补助南开大学。
由此可见，李纯给南开大学捐款50万在当时是天文数字，可见他对家乡的感情，对教育的热爱，这绝对不是低级土豪干的事。
李纯在给弟弟李新的遗书中说：“弟为官二十余年，清正廉明，自律自强。祖上留下的遗产，一生挣来的俸禄，加上经营生意的收入，一共积蓄了二百万元左右。四分之一捐给直隶赈灾，以赎罪；四分之一捐给南开大学永久基本基金，以作纪念。余下一半供养嫂嫂一家。钱财不要留太多，一定要造福子孙后代。”
今天我讲李纯，不是要立碑，不是要歌颂，只是想告诉大家，其实天津的房地产业一百年前就开始兴盛了，租售同租的策略，让那个时代的开发商赚得盆满钵满，这不也是今天的开发商的一个借鉴吗？
这些历史故事是今天的镜子，你们必须了解并传播给别人！
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